Viele Unternehmer und Gründer sehen sich im Zusammenhang mit ihren geschäftlichen Projekten irgendwann damit konfrontiert, über den Ankauf – oder über die langfristige Anmietung – einer Immobilie entscheiden zu müssen. Dabei kann es sich beispielsweise um Objekte wie Bürogebäude, Werkhallen oder Einzelhandelsimmobilien handeln, die für die eigenen gewerblichen Aktivitäten genutzt werden sollen, aber auch um Immobilien, die mit dem Ziel der Erwirtschaftung von Mieterträgen erworben werden.
In jedem Fall sind dabei Entscheidungen über die langfristige Bindung einer größeren Menge an Kapital beziehungsweise über langfristige Zahlungsverpflichtungen zu treffen, die gut durchdacht sein wollen. Besondere Bedeutung hat deshalb die sogenannte Due Diligence, die professionelle Prüfung einer Immobilie vor einem eventuellen Kauf. Dieser Beitrag fasst überblicksmäßig zusammen, was Unternehmer darüber wissen sollten.
Nüchterne Analysen statt Bauchgefühl
Im privaten Bereich ist der Kauf einer Immobilie oftmals eine höchst emotionale Angelegenheit, bei der das sogenannte „Bauchgefühl“ einen erheblichen Einfluss hat. Das trifft insbesondere bei selbst genutztem Immobilieneigentum zu, wo individuelle Vorlieben und Wünsche oft stärker im Vordergrund stehen als wirtschaftliche Aspekte. Bei professionellen Immobilieninvestments oder beim Kauf einer Immobilie zur geschäftlichen Nutzung sollten allerdings nicht Emotionen, sondern nüchterne Fakten und Analysen den Ausschlag geben. Anderenfalls drohen unternehmerische Fehlentscheidungen und gravierende wirtschaftliche Nachteile.
Im Vorfeld eines eventuellen Immobilienkaufs gilt es daher, alle relevanten Risiken zu identifizieren und in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der gesamten Transaktion einzubeziehen. Deshalb steht vor einer Kaufentscheidung im professionellen Bereich stets die Due Diligence auf der Agenda. Der englischsprachige Begriff bedeutet so viel wie „sorgfältige Prüfung“ und wird auch im Zusammenhang mit anderen Transaktionen von großer Tragweite, beispielsweise beim Erwerb von anderen Unternehmen oder Beteiligungen, verwendet. Im Falle einer Immobilie geht es vor allem darum, möglichst systematisch alle Bereiche auf bestehende oder möglicherweise demnächst zu erwartende Probleme und wirtschaftliche Risiken zu prüfen. Die Legal Due Diligence betrifft dabei alle rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie, ganz gleich, ob diese aktuell gewinnbringend vermietet ist oder einer Restrukturierung bedarf. Dabei sind die Eigentumsverhältnisse ebenso kritisch zu überprüfen wie bestehende Verträge mit Mietern, aber auch mit Dienstleistern oder finanzierenden Banken.
Besonders wichtig ist die Einsicht in das Grundbuch. Dort finden sich neben Angaben zum Eigentümer auch Informationen zu eventuell bestehenden Leitungs- oder Wegerechten sowie zu Grundpfandrechten.
Technische und steuerliche Prüfung nicht vergessen
Nicht weniger wichtig sind die technische und die steuerliche Due Diligence. Bei der technischen Due Diligence werden häufig spezialisierte Sachverständige einbezogen. Sie prüfen die vorhandene Bausubstanz sowie die technische Gebäudeausrüstung im Detail, damit es später nicht zu unangenehmen Überraschungen kommt, wenn sich plötzlich statische Probleme, Defekte in der Elektrik, im Heizungssystem und in der Wasserversorgung oder gar ein Hausschwammbefall zeigen. Im Fokus der Tax Due Diligence stehen dagegen die steuerlichen Auswirkungen der geplanten Transaktion.
Steuern & Prognose
Zum einen fallen mit jedem Immobilienkauf- oder -verkauf bestimmte Steuern an, zum anderen haben die Art der Nutzung und der Bewirtschaftung der Immobilie sowie die Ausgestaltung der Transaktion – als Direkterwerb des Objekts oder als sogenannter Share-Deal – jeweils bestimmte steuerliche Folgen. Diese sind bei der Wirtschaftlichkeitsanalyse zu antizipieren. Im Rahmen der Financial Due Diligence wird nicht nur geklärt, welche Art der Immobilienfinanzierung für die Transaktion am geeignetsten ist, sondern auch, wie sich die finanzielle Ertragskraft der Immobilie darstellt, wo eventuell ungenutzte Wertsteigerungspotenziale liegen und wo Risiken im Zusammenhang mit dem Wegfall von Erträgen oder dem Anfall zusätzlicher Kosten bestehen.
Insgesamt handelt es sich bei einer Due Diligence also um ein sehr komplexes Verfahren, das die Mitwirkung zahlreicher Experten aus unterschiedlichen Fachgebieten erfordert. Zeichnet sich ab, dass eine Due Diligence erforderlich werden könnte, sollten daher rechtzeitig entsprechende Kapazitäten bei den betreffenden Dienstleistern wie Anwälten, Steuerberatern und Sachverständigen gebucht werden.
